収益物件売却の税とリスク
2026年07月17日
税金とクレームで利益を溶かすな！
法人名義の強みと、売却後のリスクを
ゼロにする『免責特約』
収益物件の売却で、最終的に手元に残るキャッシュを
最大化したいオーナー様へ。
結論から申し上げますと、
「買ってすぐ売ると税金が高い」という個人の縛り
に捉われず、法人名義の優位性を活かしながら、
売却後のクレームを防ぐ「契約不適合責任の免責」
で利益を守り切ることが最強の完結戦略です。
理由は大きく分けて3つあります。
1.法人名義で所有する不動産には個人のような
「短期譲渡」の概念がなく、
売却益を他の事業経費と損益通算して
税負担をコントロールできるため。
2.収益物件の売却後に建物の欠陥が発覚すると、
売主様が数百万円の損害賠償（契約不適合責任）
を背負うリスクがあるため。
3.買主が「プロの投資家や法人」である場合、
交渉次第でこの責任を免除する
「免責特約（現状有姿売買）」を結ぶことができ、
後々の返金リスクを完全にゼロにできるため。
本記事では、宇都宮の不動産投資と出口戦略を
知り尽くしたプロの視点から、
売却益を限界まで守り抜く最終ロジックを
分かりやすく解説します。
1. 【法人所有が持つ「5年の壁」がない強み】
個人で不動産を所有している場合、
購入から5年以内に売却すると約40%もの高額な
「短期譲渡所得税」が課せられます。
しかし、法人名義であればこの区分はありません。
不動産の売却益は通常の法人の事業利益と
合算されるため、役員報酬や他の事業の
固定費・赤字と相殺（損益通算）することが可能です。
相場が高騰したベストタイミングで、
税金に縛られず即座に売り抜ける機動力こそが
法人の最大の武器です。
2. 【最大の失点は売却後の「契約不適合責任」】
どれだけ高値でエグジットできても、
引き渡し後に物件の致命的な欠陥
（雨漏りや設備の故障など）が見つかったら
全てが台無しになります。
売主様は「契約不適合責任」を問われ、
多額の修繕費用を請求されるか、
最悪の場合は契約解除を突きつけられます。
この将来の裁判・出費リスクを放置したまま
エグジットするのは、
経営判断としてあまりにも危険です。
3. 【「攻めの税務」と「守りの免責特約」】
この売却後のリスクを完全に断ち切る最強の「盾」が、
買主との売買契約に「契約不適合責任を免責とする
（一切の責任を負わず、現状のまま引き渡す）」
という特約を盛り込むことです。
一般の個人が相手では難しい交渉ですが、
収益物件の買主は
「リスクを承知で利回りを追うプロの投資家」です。
私たち仲介業者が間に入り、物件の現状を正確に開示した
上でこの特約を勝ち取ることで、
売主様は「売った後に1円も請求されない」
という完璧な安心を手に入れることができます。
💡 まとめ＆次のアクション
3回にわたってお届けした
「収益物件のエグジット戦略」シリーズは
今回で完結です。
「法人で持っているアパート、
今売却した時の手残りをシビアに計算してほしい」
「売却後のクレームが怖いので、プロ間取引で
安全に売り抜けたい」というオーナー様・経営者様は、
ぜひスタート不動産までお問い合わせください。
数字のロジックと緻密な契約交渉で、
御社の利益を最大化する最高の出口戦略を
無料でご提案いたします。
「地域力・解決力・総合力」で、
宇都宮の不動産に新しいスタートを。
◯宇都宮に根差した 「地域力」
◯相続・運用まで導く「解決力」
◯売買から賃貸までの「総合力」
🏠 ホームページ
📍 所在地
〒320-0046 栃木県宇都宮市西一の沢町4-14
（作新学院高校近く）
📞 電話番号
028-666-0015
📱 公式LINE
