期待利回りの逆算と査定術
2026年07月16日
「表面利回り」で売り出すと大失敗する！？
次の投資家が買う
『期待利回り（キャップレート）』の逆算術
収益物件の売却価格をどう決めるべきか
お悩みのオーナー様へ。
結論から申し上げますと、
【「自分が売りたい価格」や「表面利回り」で
売り出し価格を決めるのは絶対に避け、
プロの投資家が求める『期待利回り（キャップレート）』
から適正価格を逆算すること】が
確実に高値で売り切るための鉄則です。
理由は大きく分けて3つあります。
1.表面利回りは満室時の単純計算に過ぎず、
実際に購入する投資家は税金や修繕費を
引いた「手残り（実質利回り）」で
シビアに判断するため。
2.価格設定を間違えると、
投資家の検索条件から外れてしまい、
物件情報が見られず長期間売れ残るため。
3.市場の期待利回り（キャップレート）から
逆算した「銀行の融資がつく価格」で
設定すれば、水面下で即座に買主が見つかるため。
本記事では、宇都宮の不動産投資と出口戦略を
知り尽くしたプロの視点から、
確実に売れる査定ロジックの裏側を
分かりやすく解説します。
1. 【「表面利回り10%」の落とし穴】
「家賃収入が年間100万円だから、1000万円で
売り出せば利回り10%で売れるだろう」と
考えるのは非常に危険です。
これは経費を一切考慮していない「表面利回り」
という机上の空論です。
実際の物件運営には、固定資産税、管理費、
修繕費用などがかかります。
経験豊富な投資家は、
これらの経費を差し引いた
「真の利益（NOI＝純営業収益）」を
手計算し、それをもとにシビアに購入判断を下します。
2. 【プロが使う「キャップレート」からの逆算】
では、プロはどうやって売却価格を決めるのでしょうか？
そこで登場するのが「キャップレート（期待利回り）」です。
例えば「宇都宮の築20年の木造アパートなら、
投資家は最低でも実質8%の利回りを期待するだろう」
という市場の相場があります。物件の「真の利益（NOI）」
をこの「8%」で割り戻すことで、
「投資家が確実に買いたくなる上限の価格」を
ロジカルに逆算できるのです。
3. 【「融資がつくか」が最大の勝負】
もう一つ重要なのが「銀行の目線」です。
現金一括で買う投資家はごく一部であり、
ほとんどの投資家は銀行から融資（ローン）を
引いて物件を買います。
つまり、「あなたが売りたい価格」ではなく、
「次の買主が銀行からお金を借りられる
（担保評価が出る）価格」に設定しなければ、
そもそも取引が成立しません。
適正な利回りから逆算した価格設定こそが、
融資の壁を突破する最強の武器になります。
💡 まとめ＆次のアクション
今回は、収益物件エグジット戦略の第2回として、
「期待利回りから逆算する適正価格の出し方」
をお伝えしました。
「うちの物件、プロの目線で計算したらいくらで売れる？」
「銀行の融資がつく適正な売り出し価格を知りたい」
というオーナー様・経営者様は、
ぜひスタート不動産までお問い合わせください。
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