ローン残債ありの家の売り方
2026年07月13日
「住宅ローンが残っているから売れない」は嘘！
残債がある家の売却査定と資金計画の鉄則
住宅ローンを返済中のご自宅を売却できるかお悩みの方へ。
結論から申し上げますと、
【ローンが残っていても家を売却することは
十分に可能であり、まずは正確な「訪問査定」
によって、売却価格でローンを完済できるか
を把握すること】が第一歩です。
理由は大きく分けて3つあります。
1.不動産は、売却した代金で一括してローンを
完済（抵当権の抹消）できれば、
いつでも自由に手放すことができるため。
2.売却額がローンの残額を上回る
「アンダーローン」であれば、
手出しの資金ゼロでスムーズに
売却・住み替えができるため。
3.逆にローンの残額が上回る「オーバーローン」
の場合でも、不足分を自己資金で補うか、
住み替えローンを活用するなどの解決策があるため。
本記事では、宇都宮の不動産の専門家
としての視点から、
実際の現場データや事例を交えて
分かりやすく解説します。
1. 【家を売る絶対条件＝「抵当権の抹消」】
住宅ローンを組んで家を買うと、
銀行はその家に「抵当権（借金の担保）」
を設定します。家を売るためには、
この抵当権を外す必要があり、
そのためには「ローンの一括返済」
が絶対条件になります。
つまり、「家がいくらで売れるか」
が分からなければ、
ローンを返せるかどうかも判断できないのです。
2. 【明暗を分ける「アンダー」と「オーバー」】
査定額が出たら、現在のローンの残額と引き算をします。
・アンダーローン（売却額 ＞ ローン残高）
売ったお金でローンを完済でき、
さらに手元に現金が残る一番安心なパターンです。
・オーバーローン（売却額 ＜ ローン残高）
売ったお金だけではローンを返しきれない状態です。
この場合、不足分を貯金などの「自己資金」
で補う必要があります。
3. 【だからこそ「甘い査定額」は命取りになる】
ここで最も危険なのが、不動産屋の「高すぎる査定額」
を信じてしまうことです。
「高く売れるからローンも完済できる！」
と喜んで売り出したものの、
実際にはその価格で売れず、
最終的に大幅に値下げをした結果「オーバーローン」
に転落し、数百万円の貯金を持ち出さなければ
ならなくなる…という悲劇が後を絶ちません。
💡 まとめ＆次のアクション
今回は、住宅ローンが残っている
家の売却査定と、知っておくべき
資金計画の鉄則をお伝えしました。
「うちの家、今売ったらいくら手元に残る？」
「ローンを完済して住み替えできるかな？」
とお悩みの方は、
ぜひスタート不動産までお問い合わせください。
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