再建築不可？古い実家の罠
2026年07月01日
「家が建て直せない！？」
昔の家特有の
「再建築不可・セットバック」の罠
実家の前の道が狭く、売却にお悩みの方へ。
結論から申し上げますと、
【今の法律で建て替えができない「
再建築不可物件」は、
一般市場で無理に売ろうとせず、
リノベーション再生ノウハウを持つ
不動産会社に直接買い取ってもらうこと】
が最も効果的です。
理由は大きく分けて3つあります。
1.現在の建築基準法を満たせず「新築」
が建てられない土地は、
一般の買主様に住宅ローンが下りず、
極端に売れにくいため。
2.建て替える際に
「セットバック（土地を道路として後退させる）」
が必要な場合、使える敷地が減り、
価格交渉でトラブルになりやすいため。
3.既存の建物を
「新築にせずフルリノベーションして活かす」
というノウハウを持つプロの業者であれば、
現状のままスムーズに買い取れるため。
本記事では、宇都宮の不動産の専門家としての視点から、
実際の現場データや事例を交えて分かりやすく解説します。
1. 【「もう家が建てられない」再建築不可の現実】
親の世代が家を建てた昭和の時代と異なり、
現在は「幅4メートル以上の道路に、
敷地が2メートル以上接していないと家を
建ててはいけない」という厳しい法律があります。
この条件を満たしていない「再建築不可物件」は、
家を取り壊してしまうと二度と家が建てられません。
そのため、一般市場に出しても
銀行の住宅ローン審査が通らず、
買い手が全くつかないという事態に陥ります。
2. 【「自分の土地が減る？」セットバックの落とし穴】
また、道幅が4メートル未満でも
「道路の中心から2メートル下がれば建て替えても良い」
という救済措置（セットバック）もあります。
しかし、これは「自分の土地の一部を道路として
提供しなければならない」ことを意味します。
いざ買主様が現れても「使える土地がこれだけ減るなら、
もっと安くしてほしい」と
大幅な値引き要求の対象になりやすいのです。
3. 【「買取・再生」のノウハウでトラブル回避】
こうした「道が狭い古い家」をご家族だけで一般の方に
売ろうとするのは、非常にハードルが
高く長期戦になります。
だからこそ、
「建て替えができないなら、今の丈夫な骨組みを
活かして最新のデザインに
再生（リノベーション）させよう」
という視点と技術を持った不動産会社
に直接買い取ってもらうのが、
最も早くて安全な解決策となります。
まとめ＆次のアクション
今回は、古い実家売却における
「再建築不可・セットバック」の罠と、
現場のリアルな解決策をお伝えしました。
「実家の前の道が狭くて売れるか心配」
「他社で売りに出しているが、なかなか買い手がつかない」
という方は、ぜひ一度スタート不動産まで
お問い合わせください。
弊社の買取・再生ノウハウをフル活用し、
現状のままで安心してお手放しいただける
最適なプランをご提案いたします。
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